房地產投資增速下降，已嚴重拖累中國經濟增長，中央近期喊話要‘去庫存’，提出要化解房地產庫存，促進房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展；接著在12月的中央經濟工作會議上更明確提出，2016年中國經濟社會發(fā)展五大任務之一，就是要化解房地產庫存。中國指數研究院發(fā)布的數據顯示，全中國房地產整體庫存約為63億平方米，按照過去三年的平均銷售速度計算，這一庫存需要五年的時間來消化。

經過多年的高速增長，中國房地產市場已從“增量時代”步入“存量時代”，“去庫存”當仁不讓成為今年樓市的關鍵詞。如何消化高庫存，不僅是開發(fā)商面臨的一大難題，也是地方政府頭疼的問題。

房地產投資的增速下降，已嚴重拖累中國經濟增長，乃至中央近期密集喊話要“去庫存”。去年11月召開的中共中央財經領導小組第十一次會議，提出要化解房地產庫存，促進房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展；12月的中央經濟工作會議上更明確提出，2016年中國經濟社會發(fā)展五大任務之一，就是要化解房地產庫存。

中國樓市到底有多少庫存？中國指數研究院發(fā)布數據顯示，截至去年11月，全國已竣工待售的面積約為6.96億平方米，在建未售面積約為48億平方米，待開工面積為8.5億平方米，全國整體庫存約為63億平方米，按照過去三年的平均銷售速度來計算，這一庫存需要五年的時間來消化。

城市樓市分化明顯

回顧去年中國的房地產市場，冷暖不均是一大特征，包括“北上廣深”在內的一線城市樓價繼續(xù)上揚，其中深圳樓價更是同比上漲47%，而三四線城市則長期土地供應過剩，庫存基數大，去庫存的擔子非常重。

中國社會科學院財經戰(zhàn)略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心共同發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告2015-2016》指出，當前中國住房市場一個突出問題是，住房市場發(fā)展嚴重失衡，結構性過剩與結構性短缺并存；一線城市住房供求矛盾突出，房價畸高；三四線城市及部分二線城市住房市場呈現階段性過剩，庫存高企，房價下跌。

廣州左右地產顧問有限公司總經理周帆接受本報采訪時指出，中國三四線城市的購買力有限，市場吸納量有限，而一直以來，地方政府為了財政收入，不斷加大土地供應，直接導致了供需結構的失衡。

周帆以有“廣州衛(wèi)星城”之稱的清遠市為例，指出該市商品房去年的空置一度達到近10萬套，去庫存壓力非常巨大。

中等城市規(guī)模的清遠市人口集聚效應尚不夠強，樓市庫存一直在高位徘徊。清遠市住房和城鄉(xiāng)建設管理局在2014年度工作總結會議時便已表示，清遠市商品房庫存超900萬平方米，2015年是“去庫存”關鍵的一年。而為消化庫存，該市在去年推出降低首付比例、降低貸款利息等舉措，開發(fā)商并主動“以價換量”?！肚暹h日報》去年5月的報道稱，與2013年相比，清遠市區(qū)的整體均價每平方米下跌了1700元（人民幣，371新元）。

這些舉措下，清遠商品住宅的庫存量有所減少，但仍處于高位。《南方日報》稱，該市商品房庫存量去年底預計減少至3萬6000套以內，而即便如此，這一庫存量也需要再用一年多的時間來消化。

化解高庫存政策蓄勢待發(fā)？

如何化解高庫存，中央經濟工作會議上提出了一些辦法，包括讓農民工市民化，增加有效需求、扶持租賃企業(yè)購買庫存商品，以及促進房地產業(yè)兼并重組，提高產業(yè)集中度等。

會議結束不久，有地方政府即出臺刺激房地產市場發(fā)展的措施。其中，廣西北海按所購房屋房款總額的1%給予財政補貼；安徽蕪湖在契稅上給予50%的補助；河南則鼓勵農民進城購房，在契稅補貼、房款補貼以及降低交易手續(xù)費等方面，給予購房的農民切實優(yōu)惠。

外界并紛紛猜測中央接下來可能出臺的一系列措施，認為可能包括降低首付比例、繼續(xù)降準降息、調整稅費政策等。

不過，中國銀河證券首席經濟學家左小蕾接受本報采訪時說，包括降低利率、首付比例下降、改革住房公積金制等政策，只在一線城市能起到實際效應，對于三四線城市購房者來說并無實際意義。這些措施不僅對“去庫存”沒幫助，反而會繼續(xù)推高一線城市的房價。

她指出，高庫存是長期累積的結果，去庫存不會在短期內奏效，要真正達到清庫存的目的，必須在三四線城市創(chuàng)造就業(yè)與發(fā)展的機會，增加當地常住人口，在配套、休閑、度假、養(yǎng)老等方面下功夫，這才能吸引人們到當地購房居住，解決高庫存。

至于依靠農民工買房、加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造力度等措施，左小蕾認為，這也無法起到期待效果，一是農民根本拿不出如此高的首付，二是農民工大多集中在一二線城市，倘若要進城買房，也并非是在三四線城市。

樓價會降嗎？

中國這些年來一直面對房價居高不下的現象，在涉及房地產問題時，上月的中央經濟工作會議首提房價，公報中“鼓勵開發(fā)商適當降低商品住房價格”的說法，令人耳目一新。官媒隨后紛紛跟進，稱開發(fā)商適當降價是化解庫存“最明智的選擇”。

中共中央機關報《人民日報》發(fā)表評論說，“房價這事，開發(fā)商沒點兒讓利的誠意，誰會掏真金白銀救你呢？”。新華社也表示，“必須擠壓房價中的水分，讓房價虛火降下來，釋放更多消費潛力”。

樓市真的會“應聲而降”嗎？大多輿論不以為然，認為開發(fā)商降價的動力不足。

周帆受訪時也斷言，大多開發(fā)商不會降價，期待以此來去庫存并不現實。他認為“樓市和股市一樣買漲不買跌”，降價不但不會換來銷量，反而令消費者不敢出手，擔心今天買了，明天又再下跌。

周帆說，開發(fā)商應通過積極的營銷來加速去庫存，而中央政府如果不出臺可操作的具體措施，“去庫存”的目標就難以實現，這些措施應包括要求地方政府壓縮土地供應與新開工面積，因為“供應量不壓縮，去庫存就是一句空話”。