“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了個(gè)別問題,但風(fēng)險(xiǎn)總體可控,合理的資金需求正在得到滿足,房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。”10月20日,在2021金融街論壇年會(huì)上,中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理劉鶴針對(duì)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問題如是說。
近期,多個(gè)百強(qiáng)房企被曝債務(wù)違約,與此同時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求兩端呈現(xiàn)出下行態(tài)勢(shì)。多個(gè)國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)近期集中下調(diào)了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的信用評(píng)級(jí)。
值得注意的是,央行在近一個(gè)月內(nèi)連續(xù)發(fā)聲,表示將保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,從高層表態(tài)可以看出,接下來房企資金緊張的情況將會(huì)得到緩解。
債務(wù)逾期頻現(xiàn)
原來房企可以通過“借新償舊”的方式來還債,但在信貸收緊后,現(xiàn)在很多企業(yè)只能通過項(xiàng)目回款來解決債務(wù)問題,而房貸額度不足也會(huì)導(dǎo)致房企回款困難。
“金九銀十”原本被視作房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳統(tǒng)旺季,相比以往樓市火熱的營銷攻勢(shì),今年9月、10月的樓市顯得格外冷清。
10月11日,當(dāng)代置業(yè)(中國)有限公司(01107.HK,以下簡(jiǎn)稱“當(dāng)代置業(yè)”)發(fā)布公告稱,尋求將2021年10月25日到期、票息12.85%的優(yōu)先票據(jù)贖回35%后,剩余部分到期日延長(zhǎng)三個(gè)月,以改善流動(dòng)性和現(xiàn)金管理,避免任何潛在的償付違約。該筆優(yōu)先票據(jù)的剩余本金為2.5億美元,約合16億元人民幣。
而在其今年的半年報(bào)中,該公司尚有174億元現(xiàn)金余額,其中實(shí)際可動(dòng)用現(xiàn)金也有136億元之多,故美元債申請(qǐng)展期的消息讓外界著實(shí)意外。
次日,國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪將當(dāng)代置業(yè)的企業(yè)家族評(píng)級(jí)由“B2”下調(diào)至“Caa2”,將該公司發(fā)行債券的高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)由“B3”下調(diào)至“Caa3”,并將上述評(píng)級(jí)列入下調(diào)觀察名單。
當(dāng)代置業(yè)在回應(yīng)采訪時(shí)表示,公司目前內(nèi)部運(yùn)營正常,各項(xiàng)目按照節(jié)點(diǎn)推進(jìn)正??浼敖桓豆ぷ鳎麂N售案場(chǎng)都正常銷售。“請(qǐng)相信當(dāng)代置業(yè),我們一定切實(shí)履行企業(yè)責(zé)任,保障股東、客戶、職員的最大權(quán)益并全力以赴。”該公司特別提到:“我們希望整個(gè)行業(yè)能夠健康平穩(wěn),但現(xiàn)實(shí)告訴我們,確實(shí)整個(gè)行業(yè)都在面臨巨大挑戰(zhàn)。”
近期,在原本實(shí)力居前的房企中,債務(wù)違約并不罕見。10月11日,新力控股發(fā)布公告稱,因沒有資源可用于償還本月18日到期的2.5億美元,公司股票將繼續(xù)短暫停牌;10月13日,恒大集團(tuán)宣布,申請(qǐng)延期一個(gè)月支付三筆總計(jì)1.48億美元的債務(wù)利息。此外,還有陽光100中國、藍(lán)光發(fā)展、協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)、花樣年、華夏幸福等企業(yè)已經(jīng)被曝出無力償還債務(wù),還有部分企業(yè)已經(jīng)走在債務(wù)違約的邊緣。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)解釋稱,原來房企可以通過“借新償舊”的方式來還債,但在信貸收緊后,現(xiàn)在很多企業(yè)只能通過項(xiàng)目回款來解決債務(wù)問題,而房貸額度不足也會(huì)導(dǎo)致房企回款困難。
多重壓力之下,“賣子求生”成為一些房企的無奈之舉。10月8日,當(dāng)代置業(yè)旗下的上市物業(yè)公司第一服務(wù)(02107.HK)公告停牌:“以待根據(jù)香港公司收購及合并守則刊發(fā)構(gòu)成本公司內(nèi)幕消息的公告。”該物業(yè)公司上市僅一年,處在盈利狀態(tài),此次該公司尋求出售,被業(yè)界認(rèn)為是當(dāng)代置業(yè)在償債壓力下被迫為之。隨后,當(dāng)代置業(yè)公告稱,董事會(huì)主席張雷和總裁張鵬將向公司提供合計(jì)人民幣約8億元的股東貸款,以“展現(xiàn)其對(duì)本集團(tuán)之持續(xù)承諾及對(duì)本集團(tuán)業(yè)務(wù)發(fā)展堅(jiān)定不移的信心”。
地產(chǎn)信貸的期待
銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示,將在貸款首付比例和利率方面對(duì)首套房購房者予以支持,目前銀行個(gè)人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。
同樣在“銀十”期間,國內(nèi)房企信用評(píng)級(jí)迎來密集調(diào)整。僅在10月18日、19日兩天時(shí)間里,國內(nèi)19家房企主體或相關(guān)債券信用評(píng)級(jí)被穆迪集中下調(diào),包括禹洲、世茂、金科、中駿、弘陽、寶龍、融信、綠地等。
信貸收緊對(duì)需求端的影響也顯而易見。成都一位住宅項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人告訴記者,一些有購買需求和購買力的客戶因?yàn)榉抠J政策收緊被限制,導(dǎo)致推遲或者放棄買房。如今房貸的放款周期拉長(zhǎng)到6個(gè)月甚至更久,也給房企的回款造成了一些壓力。企業(yè)十分期待信貸政策能夠有所放松,以減輕企業(yè)壓力。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱,近期房?jī)r(jià)明顯下降,主要原因是房地產(chǎn)信貸收緊。三季度出現(xiàn)了全國性的放貸難,放款普遍都在3個(gè)月以上,部分城市甚至需要6個(gè)月以上,特別是熱點(diǎn)城市樓市,包括華東、華南,樓市房貸排隊(duì)現(xiàn)象嚴(yán)重,影響了樓市成交。
令行業(yè)有所期待的是,近期多地開始就房企最近遇到的困難征求意見。10月15日,中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)在北京召開部分房企座談會(huì),住建部相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)參與主持了會(huì)議,參會(huì)房企匯報(bào)了現(xiàn)階段企業(yè)經(jīng)營過程中存在的問題;10月20日,廣東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)也召集了多家總部在廣東的大型房企參加會(huì)長(zhǎng)會(huì)議,會(huì)議主題為:“如何提振市場(chǎng)信心,助力企業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展”。
來自官方的聲音是市場(chǎng)關(guān)注的重中之重,也會(huì)成為下階段市場(chǎng)參考的風(fēng)向標(biāo)。9月27日,央行貨幣政策三季度例會(huì)通稿中首提“兩個(gè)維護(hù)”,釋放房地產(chǎn)維穩(wěn)信號(hào);9月29日,央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合住建部和24家主要銀行召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì),提出“準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”,指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加快落實(shí)“兩個(gè)維護(hù)”要求。
央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾于10月15日在發(fā)布會(huì)上發(fā)言稱,近期受個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)債券違約等風(fēng)險(xiǎn)事件的影響,境外房地產(chǎn)企業(yè)美元債價(jià)格出現(xiàn)了較大幅度的下跌,這是市場(chǎng)在違約事件出現(xiàn)后的自然反應(yīng)。鄒瀾介紹,針對(duì)這些情況,在9月底召開的房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)上,已經(jīng)指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
10月20日,在2021金融街論壇年會(huì)上,劉鶴再次就市場(chǎng)關(guān)注的大型房企違約問題發(fā)言。他表示,要推動(dòng)中小金融機(jī)構(gòu)改革化險(xiǎn),處置好少數(shù)大型企業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)。“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了個(gè)別問題,但風(fēng)險(xiǎn)總體可控,合理的資金需求正在得到滿足,房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。”劉鶴表示。
在當(dāng)天的會(huì)議上,中國人民銀行副行長(zhǎng)、國家外匯管理局局長(zhǎng)潘功勝認(rèn)為,近期我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)及相關(guān)的金融市場(chǎng)出現(xiàn)一點(diǎn)波動(dòng),這是市場(chǎng)主體在個(gè)別企業(yè)違約事件出現(xiàn)之后的應(yīng)激反應(yīng)。在金融管理部門的預(yù)期引導(dǎo)下,金融機(jī)構(gòu)和金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好過度收縮的行為逐步得以矯正,融資行為和金融市場(chǎng)價(jià)格正逐步恢復(fù)正常。
10月21日,剛需購房者也等來了官方的重要表態(tài),在當(dāng)天國新辦舉行的三季度銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)數(shù)據(jù)信息暨監(jiān)管重點(diǎn)工作上,銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示,將在貸款首付比例和利率方面對(duì)首套房購房者予以支持,目前銀行個(gè)人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。
對(duì)此,中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示,根據(jù)高層表態(tài),房地產(chǎn)市場(chǎng)合理的資金需求正在得到滿足,也正在矯正房地產(chǎn)信貸過度收縮的行為。在劉水看來,房地產(chǎn)信貸政策會(huì)邊際調(diào)整放松,房地產(chǎn)信貸投放將會(huì)加速,未來幾個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)看到明顯的趨穩(wěn)轉(zhuǎn)暖。
“從需求端看,合理住房個(gè)貸需求將得以滿足,信貸審批時(shí)間縮短,利率有所下調(diào),房地產(chǎn)需求釋放,市場(chǎng)銷售回暖;從供給端看,一方面,房企合理融資需求將會(huì)滿足,融資困難將得到緩解,另一方面,銷售回暖,也將加速房企銷售資金回籠。”劉水表示,接下來房企資金緊張將會(huì)緩解,隨著房地產(chǎn)企業(yè)資金得到補(bǔ)充,房企債券密集違約的高峰也將過去。
如今,在一些城市的房貸市場(chǎng),已經(jīng)有了松動(dòng)的跡象。如成都市傳言多家銀行的房貸利率有明顯下調(diào)。記者向銀行內(nèi)部人士求證,得到回復(fù)稱,最近首套房貸利率很有可能從6.1%左右下調(diào)到原來的5.6%左右,不過還沒有完全落地。