一周房評(píng)

年度交替之際，土地市場(chǎng)引發(fā)的議論卻剛剛開(kāi)始。

在房?jī)r(jià)走勢(shì)不明，市場(chǎng)差異發(fā)展越來(lái)越明顯之際，包括東莞在內(nèi)的大中城市地價(jià)卻在蹭蹭上漲，這種現(xiàn)象就連開(kāi)發(fā)商也無(wú)法淡定。

各路消息傳出，面對(duì)新一輪的地王現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)商內(nèi)部有一種聲音在質(zhì)疑，如此地價(jià)，未來(lái)房?jī)r(jià)是否能夠跟上節(jié)奏，支撐水漲船高的成本？

泰禾地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森就公開(kāi)表示，開(kāi)發(fā)商目前銷(xiāo)售的房子基本上都是前些年拿的地皮，依靠相對(duì)低廉的土地成本和房?jī)r(jià)上漲的雙重利潤(rùn)，大家過(guò)得都不錯(cuò)。然而，現(xiàn)在的地價(jià)較之三年前，普遍上漲一倍以上，三年前花十億元買(mǎi)得到的地塊，現(xiàn)在二十億未必競(jìng)拍得到。

開(kāi)發(fā)商感到焦慮是有道理的，在東莞市中心區(qū)成熟地段，目前均價(jià)一萬(wàn)元的中檔住宅產(chǎn)品，其地塊基本上都是開(kāi)發(fā)商若干年前拿下的存量用地，當(dāng)時(shí)的地價(jià)普遍也就在2000元每平方米左右，因此土地成本在項(xiàng)目中占比分量較輕。

知曉開(kāi)發(fā)商運(yùn)作成本的人士都知道，按照當(dāng)前的土地價(jià)格，即如果樓價(jià)每平方米成本價(jià)為1萬(wàn)元，土地成本大約是4000元。而這樣的價(jià)格開(kāi)發(fā)商基本上是無(wú)利可圖的，實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這個(gè)價(jià)。

按照上述邏輯，東莞市中區(qū)幾年前的土地成本只在2000元左右的單價(jià)，而房?jī)r(jià)在當(dāng)下已經(jīng)漲到了一萬(wàn)元以上的均價(jià)，而這個(gè)價(jià)格開(kāi)發(fā)商獲取的是正常的利潤(rùn)，并沒(méi)有暴利獲得機(jī)會(huì)，否則在前兩年的樓市低迷期，開(kāi)發(fā)商們不會(huì)抱死不降價(jià)。

當(dāng)前土地市場(chǎng)接連創(chuàng)出新高，地王接連出爐，似乎樓市形勢(shì)一片大好。然而，只需要冷靜觀(guān)察一下當(dāng)前土地價(jià)格與房?jī)r(jià)的對(duì)比關(guān)系就可知道，短時(shí)間內(nèi)土地價(jià)格沒(méi)有理由以大幅增長(zhǎng)的勢(shì)頭來(lái)對(duì)應(yīng)驟然猛漲的房?jī)r(jià)。

以東莞某些鎮(zhèn)街最近的地王成交價(jià)來(lái)說(shuō)，在房?jī)r(jià)普遍維持在每平方米六七千元的水平時(shí)，地價(jià)突然達(dá)到了前所未有的每平方米三千元甚至四千元。照此測(cè)算，建成后房?jī)r(jià)如果低于每平方米一萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商基本無(wú)利可圖。如萬(wàn)江最近成交一宗商住用地，經(jīng)過(guò)幾輪競(jìng)拍，開(kāi)發(fā)商金地房產(chǎn)公司最終以樓面地價(jià)每平方4000多元的價(jià)格拿下，而同樣是在萬(wàn)江，距離上一個(gè)地王成交價(jià)格2700多元，已經(jīng)高出將近一倍。

冷靜觀(guān)察可以發(fā)現(xiàn)，前些年在東莞曾經(jīng)高調(diào)拿地的開(kāi)發(fā)商最近銷(xiāo)聲匿跡。當(dāng)前在東莞瘋狂競(jìng)爭(zhēng)、屢創(chuàng)高價(jià)地王的企業(yè)基本上都是全國(guó)性的大企業(yè)以及上市公司，但是回歸到土地成本和房?jī)r(jià)承受力的本質(zhì)問(wèn)題上，中小開(kāi)發(fā)商的心態(tài)才是最能說(shuō)明問(wèn)題的，這就是，地價(jià)太高，未來(lái)承受不起，小心謹(jǐn)慎為上。