買房是件大事。不少買房人是第一次購房，對于買房這件大事的很多常識都不是很了解。為了解答這些購房者的疑問，晉江經(jīng)濟報《樓市周刊》特地開通“購房課堂”欄目。每期，我們精選一個話題，邀請業(yè)內(nèi)人士與您分享，讓您少走彎路，買到滿意的房子。

　　日常生活中，房屋質(zhì)量是購房者關(guān)注的焦點。當房屋超出保修期出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商是否擔責，困擾著眾多業(yè)主。律師提醒，購房時要細研合同保修條款，明確開發(fā)商責任與期限；房屋交付時認真驗收，有問題及時要求整改；保修期內(nèi)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，及時報修并留存記錄，以便在質(zhì)量糾紛中更好地維權(quán)。

　　房屋質(zhì)量問題頻出

　　保修期后責任成謎

　　在房屋質(zhì)量糾紛里，超出保修期后的責任認定常引發(fā)爭議。從各地法院判決案例看，即便房屋過了保修期，開發(fā)商也未必免責。以管道漏水和外墻脫落為例，法院會依不同情形裁決。

　　去年，江蘇徐州張女士家中衛(wèi)生間天花板嚴重漏水，涂料脫落，部分電器受損。經(jīng)檢測，是樓上住戶衛(wèi)生間暗埋管道裂縫所致。張女士房子2018年交付，按《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》，給排水管道保修期2年，早已超出。開發(fā)商以保修期已過拒賠，張女士無奈起訴。法院審理認為，雖管道過保，但裂縫非業(yè)主使用不當或自然損耗，而是管道本身質(zhì)量瑕疵。房屋作為長期使用商品，開發(fā)商應保證合理使用期限內(nèi)管線達標。雖法律未明確建筑工程合理使用年限，但法院參考同類情況，認定管道未超合理期限，判決開發(fā)商承擔張女士房屋維修及電器損失賠償。

　　另一起案例發(fā)生在成都青羊。該地某小區(qū)居民樓外墻瓷磚脫落砸傷行人李先生。該小區(qū)2015年建成交付，外墻保修期5年，事發(fā)時已超保2年。李先生將開發(fā)商和物業(yè)公司告上法庭。法院查明，瓷磚脫落是施工粘貼不牢，屬質(zhì)量問題。雖已過保，開發(fā)商作為建設(shè)方仍應擔主責，物業(yè)公司因巡查失職承擔20%補充賠償責任，最終開發(fā)商承擔李先生80%損失賠償。

　　法律依據(jù)明確界定

　　保修期與保質(zhì)期有別

　　依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第四十條，正常使用條件下，建設(shè)工程最低保修期限有明確劃分：基礎(chǔ)設(shè)施、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計規(guī)定的合理使用年限；屋面防水、有防水要求區(qū)域防滲漏為5年；供熱供冷系統(tǒng)為2個采暖期、供冷期；電氣、給排水、設(shè)備安裝和裝修工程為2年；其他項目由發(fā)包方與承包方約定。保修期自竣工驗收合格起算。

　　但保修期不等于保質(zhì)期?！渡唐贩夸N售管理辦法》第三十五條規(guī)定，商品房交付后，買受人若認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，可委托檢測機構(gòu)核驗。經(jīng)核驗確屬主體結(jié)構(gòu)問題，買受人有權(quán)退房，開發(fā)商依法賠償損失。即無論是否過保，主體結(jié)構(gòu)有問題，開發(fā)商都責無旁貸。此外，保修期內(nèi)若開發(fā)商故意拖延維修，或維修后問題反復，導致保修期過了，開發(fā)商同樣擔責。民法典第六百一十七條表明，交付的房屋不符合質(zhì)量要求，買受人可依相關(guān)規(guī)定要求開發(fā)商擔責，即便保修期過了，交付時就存在的隱蔽質(zhì)量瑕疵，開發(fā)商也需負責。

　　提醒▲ 

　　購房時應仔細研讀保修條款

　　福建一脈律師事務所律師李耿佳指出，房屋超出保修期出現(xiàn)質(zhì)量問題，業(yè)主應先通知物業(yè)公司，保留照片、視頻、維修記錄等證據(jù)。問題嚴重的，委托專業(yè)檢測機構(gòu)確定原因和責任主體。確定是開發(fā)商責任的，先協(xié)商，不成可向建設(shè)行政主管部門投訴調(diào)解，必要時向法院訴訟，訴訟中要提供充分證據(jù)證明問題與開發(fā)商有關(guān)。

　　同時，李耿佳提醒，購房時要仔細研讀保修條款，明確開發(fā)商責任期限；房屋交付認真驗收，有問題及時要求整改；保修期內(nèi)房屋出問題及時報修并留記錄，如此才能在房屋質(zhì)量糾紛中更好地維權(quán)。

（記者 陳青松）