市民夏女士：我之前買(mǎi)了一套房子，和賣(mài)家約定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿兩年后，賣(mài)家需及時(shí)協(xié)助辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。但是，賣(mài)家現(xiàn)在不配合過(guò)戶。請(qǐng)問(wèn)，碰到這樣的情況，我該如何處理？

　　福建一脈律師事務(wù)所律師李耿佳：本案中，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》只要是不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性約定，不違反社會(huì)公序良俗、雙方真實(shí)意思表示，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》就合法有效。賣(mài)家應(yīng)該根據(jù)合同的約定，配合買(mǎi)家辦理過(guò)戶手續(xù)。

　　一般來(lái)說(shuō)，在賣(mài)家違反過(guò)戶約定時(shí)，買(mǎi)家能否解除合同，需要分情況來(lái)看。首先，若買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中明確約定了過(guò)戶時(shí)間，并且約定若賣(mài)家未按時(shí)過(guò)戶，買(mǎi)方有權(quán)解除合同；那么當(dāng)賣(mài)家出現(xiàn)不能按時(shí)過(guò)戶的情形時(shí)，買(mǎi)方就可以依據(jù)合同約定解除合同，并要求賣(mài)家承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。其次，即使合同未明確約定此種情況下買(mǎi)方的解除權(quán)，但如果賣(mài)家不能按時(shí)過(guò)戶的行為導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，構(gòu)成根本違約，那么根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，買(mǎi)方同樣有權(quán)解除合同。不過(guò)，若賣(mài)家不能按時(shí)過(guò)戶，但有合理理由，且能夠在合理期限內(nèi)完成過(guò)戶，不影響合同目的實(shí)現(xiàn)，那么買(mǎi)方一般不能隨意解除合同，可要求賣(mài)家盡快履行過(guò)戶義務(wù)并承擔(dān)逾期過(guò)戶的違約責(zé)任。

　　若賣(mài)家不肯辦理過(guò)戶，建議買(mǎi)家可以先嘗試與賣(mài)家再次進(jìn)行誠(chéng)懇、理性的溝通，明確指出其有配合辦理過(guò)戶的合同義務(wù)，向其說(shuō)明不辦理過(guò)戶可能面臨的法律責(zé)任及對(duì)其自身信用等方面的不良影響，爭(zhēng)取通過(guò)友好協(xié)商解決問(wèn)題。若溝通無(wú)果，買(mǎi)家可以委托律師向賣(mài)家發(fā)出催告函，正式催告其在合理期限內(nèi)履行辦理過(guò)戶的義務(wù)，并明確告知若逾期仍不辦理，將采取進(jìn)一步法律措施。催告函具有一定的法律效力，可作為后續(xù)維權(quán)的證據(jù)。若賣(mài)家經(jīng)催告后仍拒絕辦理過(guò)戶，買(mǎi)家可向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟，要求賣(mài)家履行合同義務(wù)，協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)，并可同時(shí)要求其承擔(dān)違約責(zé)任，賠償因遲延辦理過(guò)戶給買(mǎi)方造成的損失。

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